房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù);工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程;房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為
房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的�？梢姡康禺a(chǎn)商的所有項目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。那么，如何才能高效地完成一系列項目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)呢?答案是------現(xiàn)代項目管理。
現(xiàn)代項目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團隊績效與項目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力
項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。
概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。
規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備。
實施階段是按計劃啟動實施項目工作。
結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。
當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。
下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。
一、 概念階段
1. 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目(公司高、中層參與)，然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。
2. 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證(確定風(fēng)險等級、進行資源測算等)，提出項目建議書。
3. 通過公司決策層批準進入下一階段。
本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。
二、 規(guī)劃階段
1. 確定項目總負責(zé)人(重點項目)。
2. 確定項目經(jīng)理。
3. 確定項目組主要成員。
4. 確認項目的有效性(項目終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估)
5. 提出項目概要報告(營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與)。
6. 通過公司決策層批準進入下一階段。
本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。
三、 實施階段
1. 建立項目組織。
2. 取得土地使用權(quán)(可以在第一、二階段)。
3. 制訂項目計劃(專業(yè)性、可行性)。
4. 通過項目(規(guī)劃)設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。
5. 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查(協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程)。
6. 合同管理(質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制)。
7. 項目銷售(嚴格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等)。
8. 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。
本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)(的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證)、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴格控制質(zhì)量---成本---進度、項目的銷售等。
